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Informe-se
sobre a construtora e a planta
Basicamente,
existem dois grandes riscos que o consumidor corre ao comprar
um imóvel na planta: o atraso da obra e a falência da
construtora. Não são raros os casos em que a obra acaba
atrasando, e isso freqüentemente reflete o excesso de
otimismo da construtora no estabelecimento dos prazos, ou o
surgimento de outros problemas na condução da obra.
Assim sendo,
uma das primeiras providências que você deve tomar é tentar
se informar sobre a construtora. Visite outros prédios que
ela tenha construído e procure falar com os moradores para
tentar identificar falhas de projeto, por exemplo, ou erros na
condução da obra.
Não se esqueça
de verificar se a planta foi efetivamente aprovada. Antes de
dar qualquer tipo de sinal, ou entrada, verifique na
Prefeitura a aprovação da planta, e no Cartório de Registro
de Imóveis se a incorporação do empreendimento foi
registrada. Desta forma, você saberá se não há hipoteca ou
dívidas que poderão comprometer o negócio.
Financiar a
compra de um imóvel através de uma instituição bancária
pode representar um pouco mais de segurança, pois tanto o
mutuário como a construtora e incorporadora, geralmente, têm
toda a documentação checada. Entretanto, esta conveniência
não elimina a possibilidade de o próprio investidor
averiguar a credibilidade da empresa e o registro do
empreendimento.
Memorial
descritivo
Muita gente
nunca ouviu falar neste termo, que é de extrema importância
dentro do contrato da obra. É no memorial descritivo que
constam todos os detalhes referentes aos materiais utilizados
na obra. De acordo com o engenheiro Eduardo Giglio, o memorial
deve conter os acabamentos utilizados no apartamento e no prédio.
"Assim, o
proprietário vai saber que tipo de piso será usado na sala,
se a construtora vai colocar granito nos banheiros. Quem
estiver comprando um apartamento nestas condições, deve
analisar bem o contrato para não comprar gato por
lebre".
Ao longo da
construção, não deixe de fazer visitas periódicas. Pelo
menos uma vez por mês dê uma passada na obra, para saber o
seu andamento. Veja se o material utilizado está de acordo
com o memorial descritivo. Uma vantagem de acompanhar a obra
é a possibilidade de fazer alterações no apartamento, como
a quebra de uma parede, instalação de pontos de elétrica
adicionais, e até mesmo ajuste dos quadros de telefone e tv a
cabo.
Ainda é possível
fazer alterações nos acabamentos, como os pisos, as louças
dos banheiros e os metais. A fisioterapeuta Kátia Matsumoto
aproveitou o período da obra para aumentar a sala de seu
apartamento de três dormitórios. "Como era só eu e o
meu marido, decidimos ficar com apenas dois quartos. Ganhamos
mais espaço na sala", conta. "E não foi só isso.
Não gostamos do piso que a construtora ia usar e trocamos por
um assoalho de madeira".
E se a obra
atrasar, ou não ficar como prometido?
É importante
ressaltar que, como a construção de um prédio de
apartamentos envolve muitos fornecedores de materiais de
construção, é bastante difícil que todos entreguem os
pedidos no prazo correto. Neste sentido, é fundamental que
você esteja assessorado por um bom advogado, que terá o
trabalho de analisar o contrato minuciosamente.
Aqui vale uma
dica do Procon. Guarde todos os panfletos publicitários do imóvel,
pois isso ajuda a garantir que a construtora vai cumprir o
prometido. Em geral, recomenda-se que estes documentos
integrem o contrato. Isso porque, caso algo não seja
cumprido, o consumidor pode rescindir o contrato, com direito
à restituição do que já foi pago com correção monetária,
ou exigir o cumprimento do que estava previsto.
A documentação
é um item muito importante quando se trata de imóveis.
Normalmente, é aplicada uma multa para a construtora, caso a
obra não fique pronta até o prazo estabelecido.
O apartamento
do engenheiro Edson Júnior demorou quatro meses a mais para
ficar pronto do que o combinado no contrato. E, durante este
tempo, a empresa teve que pagar uma multa mensal pelo atraso.
"Estava morando num apartamento alugado, e a construtora
teve que me pagar o equivalente ao valor do aluguel e do
condomínio". No contrato não estavam incluídos outros
gastos, como luz, gás e água, já que o engenheiro teria
estas mesmas despesas no apartamento novo.
Patrimônio
de afetação trouxe mais segurança
Porém, comprar
na planta ficou um pouco menos arriscado desde 2004, quando
foi instituído o Patrimônio de Afetação. Isso porque o
Patrimônio de Afetação prevê que cada empreendimento deve
ter contabilidade própria, que permanecerá separada das
operações da incorporada/construtora.
Assim, o
comprador pode ficar tranqüilo, que não está havendo desvio
dos recursos da obra para outro empreendimento, caso a
construtora enfrente dificuldades financeiras. O patrimônio
de afetação será acompanhado por uma comissão de
representantes, que pode nomear uma empresa, ou profissional
autônomo, para ter acesso a todas as informações comerciais
e tributárias do empreendimento, como livros, contratos e
movimento da conta dos clientes. Caberá à construtora
entregar, a cada três meses, demonstrativo da situação da
obra, inclusive na área financeira.
Com isso, o
comprador tem a oportunidade de ser mais ativo, participando,
inclusive, da comissão de fiscalização de obra. Já que,
pela medida, poderão acompanhar a construção do imóvel e
checar os balanços e contas do empreendimento. Se mesmo assim
a construtora vier a pedir falência, os compradores poderão
convocar a comissão de representantes, e instituir o condomínio
da construção. Caberá ao condomínio decidir sobre a
continuação da obra ou liquidação do patrimônio de afetação.
Na entrega
das chaves
Na hora da
entrega do apartamento, o procedimento mais importante é
pedir a um engenheiro ou um arquiteto que faça um vistoria
completa no imóvel, com a finalidade de detectar possíveis
problemas no acabamento e analisar a qualidade da obra em
geral. É quando entra novamente o memorial descritivo. Fique
de olho nos materiais que a construtora acabou usando e se
eles estão de acordo com o contrato.
Se, depois da
conclusão da obra, você encontrar vícios no imóvel, ou
seja, problemas que tornam seu uso inadequado, impróprio, ou
que simplesmente diminuam o seu valor, é possível entrar com
reclamação contra a construtora. Neste caso, o prazo,
segundo o CDC (Código de Defesa do Consumidor) é de 90 dias
a contar da entrega do bem, no caso de problemas aparentes, ou
de 90 dias a partir da descoberta do problema, no caso deste
estar oculto.
Quando concluir
os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que será
lavrada no Tabelionato de Notas, com todos os documentos
pessoais do comprados e prova de quitação do imóvel. Feito
isso, registre a escritura no cartório de Registro de Imóveis,
e peça por escrito para a Prefeitura que altere o IPTU para o
seu nome.
Como em
qualquer empreendimento, o melhor conselho é ser assessorado
por um advogado. O contrato é bastante complexo e requer
experiência por parte de quem compra. Imóveis são para a
vida inteira. Portanto, tome muito cuidado para que seu negócio
não seja um fracasso.
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