Imóveis: como escolher entre consórcio e financiamento

Cada vez mais comuns na compra de imóveis, os consórcios ganharam força como uma alternativa ao financiamento para a classe média nos últimos anos. Para quem desconhece o sistema, ele funciona da mesma forma que o consórcio de automóveis: as pessoas que pretendem comprar um imóvel, mas não possuem dinheiro suficiente, se juntam de forma a comprar um apartamento por vez para uma delas.

Cada mês que passa, um imóvel é comprado e um integrante do grupo é sorteado e beneficiado com o apartamento. Com isso, uma pergunta cada vez mais freqüente entre os interessados em comprar seu imóvel é como decidir entre participar de um consórcio, ou financiar a aquisição.

Tempo de espera
A grande desvantagem do consórcio reside no fato de que, ao contrário do financiamento, onde você recebe o dinheiro e pode comprar seu imóvel imediatamente, é preciso esperar até ser sorteado. Em geral nos consórcios de imóveis os prazos variam entre 60 e 120 meses, dependendo do valor do imóvel.

Isto significa que, dependendo do valor do imóvel dos seus sonhos, você pode acabar tendo que esperar até 10 anos para realizar seu sonho. Ninguém que entra em um grupo de consórcio levar esta hipótese em consideração, acreditando sempre que será sorteado antes disto. Porém, alguém será sorteado apenas no final, e este alguém pode ser você!

Portanto, o consórcio é recomendado para quem não tem pressa para comprar o imóvel, se você é jovem e está pensando em morar sozinho daqui a alguns anos, o consórcio pode ser uma boa alternativa para forçar você a poupar para este fim. Pois de certa forma, o consórcio pode ser comparado como uma poupança programada.

Cuidado com a inadimplência
Outra diferença entre os consórcios e os financiamentos é que, enquanto no financiamento você corre o risco de ficar inadimplente, se as prestações subirem demais, ou você perder o emprego, no consórcio este risco não está restrito a você.

Assim sendo, o risco de um consórcio equivale também ao risco de inadimplência dos seus participantes, pois se um deles atrasar o pagamento das prestações os demais participantes acabam tendo que arcar com esta diferença, de forma a manter a entrega dos bens.

De acordo com o Banco Central, em janeiro de 2005, a inadimplência chegou a 13,72% nos consórcios imobiliários, isso inclui todos os participantes ativos que estão em atraso, ou seja, tanto quem já foi contemplado e quem ainda está esperando por isso. Essa taxa cai para apenas 2,82% entre os participantes que já foram contemplados.

Como os consórcios em geral têm um prazo de duração longo, e as prestações são ajustadas de acordo com a variação dos preços dos imóveis, é preciso analisar com cuidado o impacto da prestação no seu orçamento para evitar ficar inadimplente. Vale lembrar que em caso de desistência, você só terá direito ao seu dinheiro depois que todos os participantes receberem seus bens, o que pode demorar muito tempo dependendo da duração do grupo.

Comparando os custos
A grande vantagem dos consórcios sem dúvida reside nos custos envolvidos, que tendem a ficar abaixo daqueles cobrados nos financiamentos. A prestação dos consórcios é formada pela soma dos gastos para se formar o chamado Fundo Comum, que será usado para pagar o imóvel, acrescido dos gastos com seguros, taxa de administração e taxa de fundo de reserva, mas não são cobrados juros.

A título de ilustração vamos assumir o caso de um consórcio cuja taxa de administração varie entre 13-17% e a taxa do fundo de reserva é de 5%, para um imóvel de R$ 100 mil o cálculo seria:

 

A grande vantagem é que as taxas podem ser amortizadas durante a duração do consórcio. Portanto, quanto maior a duração do consórcio, menor a taxa mensal, e mais vantajoso em relação ao financiamento imobiliário. Por último, deve-se lembrar que no consórcio as prestações são ajustadas com base no valor do bem, enquanto no financiamento o saldo devedor é corrigido com base na parcela amortizada e os juros cobrados no financiamento.