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Ao ser
sancionada, em 2 de agosto de
2004, a
lei 10.931 ficou mais conhecida pelo propósito de criar
incentivos à construção civil. Entretanto, trouxe também
alterações no código civil, que afetam o calculo das
despesas nos condomínios.
A Primeira
mudança refere-se ao calculo da fração ideal. A redação
original do novo código civil determinava que a fração
ideal de cada unidade, no solo e demais coisas comuns, seria
proporcional ao valor da correspondente unidade mobiliaria em
relação ao conjunto da edificação.
Isso resultou
em uma polemica sobre a questão, especialmente pela ausência
de estipulação de critérios para orientar o calculo que
torna a determinação mais objetiva, uma vez ser notório que
unidades com mesma área privativa não possuem
necessariamente o mesmo valor de mercado, em função de
fatores mercadológicos que valorizam ou desvalorizam o imóvel.
A alteração
em referencia restaurou a redação continuada na lei de
Incorporações e Condomínios (4.591/64), que não impõe um
critério do calculo para fração ideal, mas exige somente
que a mesma seja identificada em forma decimal ou ordinária
no instrumento de instituição do condomínio.
Como o novo código
trouxe a determinação de que a contribuição nas despesas
condominiais seria proporcional a respectiva fração ideal, a
forma anterior resultava em maior pagamento pela unidade mais
valiosa.
A modificação
produzida pela lei 10.931 também restaura o sistema vigente
desde 1964, previsto na lei de incorporações e condomínios,
cujo rateio das despesas se fará pela fração ideal da
propriedade, salvo disposição em contrario na convenção de
condomínio.
Esta correção
representa uma resposta as criticas decorrentes da imposição
trazida pelo código civil que engessava a questão, pois
agora deixa ao incorporador ou aos próprios condôminos a
tarefa de decidir sobre a estipulação do rateio das
despesas, pois são eles que sabem como os condôminos gastam
e o que devem pagar.
A
maior vantagem da alteração nos dispositivos legais
refere-se a liberdade de se escolher o critério das despesas,
que podem tomar como base o custo beneficio, especialmente
conforme as prescrições do artigo 1340 do código civil, que
trata das despesas referentes as áreas comuns.
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